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La hausse des prix de l’immobilier impacte la capacité d’achat des ménages

Toutes les belles choses ont une fin : voilà une expression que l’on pourrait appliquer au marché de l’immobilier. Après une baisse continue des taux d’intérêt du crédit immobilier depuis deux ans et une augmentation notable du volume des transactions, la tendance est au renversement. En effet, la hausse des prix de l’immobilier impacte les capacités d’achat des ménages, qui souffrent en retour de la stabilisation (et même de la légère remontée) des taux.

Stabilisation des taux du crédit immobilier et recul de la capacité d’achat des ménages

Prix des logements à Paris et en France

C’est une double conjonction qui explique cette tendance : d’une part, la hausse des prix de l’immobilier s’est confirmée durant les neuf premiers mois de 2017, boostée par la bonne santé du marché ces dernières années. D’autre part, la stabilisation des taux d’intérêt du crédit immobilier a pour conséquence une difficulté plus grande des ménages à financer leur achat.

Et pour cause : la montée progressive des prix était jusqu’à présent encaissée par les acheteurs en vertu des excellentes conditions de financement (en moyenne 1,5 % sur 20 ans pour un bon dossier en janvier). Mais depuis, les taux ont cessé de reculer – et ont même augmenté si l’on regarde la courbe globale pour l’année (1,65 % sur 20 ans en octobre).

Résultat : bien qu’il soit encore possible de bénéficier de taux d’intérêt intéressants (notamment en passant par un courtier comme Vousfinancer) et de prêts à long terme consentis par les banques, la hausse des prix de l’immobilier est venue freiner les projets d’acquisition des ménages les plus modestes.

Hausse des prix de l’immobilier dans les grandes agglomérations

prix immobilier france 2017

Selon un rapport publié fin octobre par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la hausse des prix de l’immobilier est très nette : + 6 % depuis le début de l’année 2017. Le nombre d’années de revenus nécessaire au financement d’un achat immobilier est passé de 3,95 en 2016 à 4,09 au troisième trimestre 2017.

Si bien que le coût des transactions immobilières a grimpé jusqu’à un seuil que l’on n’avait plus vu depuis… le début du siècle !

Sans surprise, ce sont les grandes agglomérations qui concentrent l’essentiel de la hausse des prix de l’immobilier : la région parisienne au premier chef, avec des bonds dans les huit départements franciliens (et un record pour le mètre carré à Paris avec un prix moyen de 8 580 €, voir cet article). Mais aussi Bordeaux ou Lyon (+ 10 % et + 7 % sur un an).

Une situation qui impacte surtout les ménages les plus modestes

Nul doute que la hausse des prix de l’immobilier profite à nombre d’acteurs : les vendeurs cèdent à meilleur tarif, les notaires sont surchargés et les agents immobiliers touchent des commissions plus élevées. Les principales victimes sont donc les acquéreurs, qui perdent en capacité d’achat malgré un allongement sensible de la durée moyenne du crédit immobilier.

Indices nationaux des prix mondiaux de l'immobilier

En somme, les ménages sont pris entre deux feux. Si l’augmentation des prix n’est pas une nouveauté, elle était compensée depuis deux ans par la baisse record des taux d’intérêt. Mais puisque ces taux ne reculent plus – et qu’ils remontent même légèrement – les acheteurs voient leurs conditions de financement régresser.

Et ce sont les ménages les plus modestes qui trinquent, notamment les primo-accédants qui, aidés par les prêts subventionnés (prêt à taux zéro et autres) jouaient le rôle de locomotive tirant le marché immobilier vers l’avant. Ces ménages jugeaient qu’en regard des prix des loyers, il fallait mieux devenir propriétaire (lire l’article sur ce blog). Mais leur solvabilité a des limites.

Or, considérant une hausse des prix de l’immobilier qui renoue avec les excès d’antan, il est légitime de se demander pour combien de temps encore ce rythme sera supportable pour les acquéreurs. Y compris, dans un second temps, pour ceux qui jouissent de budgets extensibles !

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