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Questions - Réponses sur le PEL

L’allongement des crédits immobiliers est-il rentable ?

Une société offshore pour des transactions immobilières

Bien que les prix immobiliers pèsent sur la capacité d’achat des ménages, les banques rallongent la durée des crédits. Les prêts longue durée, notamment sur une durée de 30 ans, font donc leur retour. En parallèle, les établissements bancaires continuent de proposer des taux bas pour amortir le choc de la hausse des prix immobiliers. Une façon, aussi, de faciliter l’obtention de prêts par différents types d’emprunteurs (jeunes, couples, revenus modestes, etc). Toutefois, cette solution semble nuancée en raison des taux d’intérêts élevés.

Redonner du pouvoir d’achat aux primo-accédants

D’après le courtier VousFinancer, ces trois dernières années ont été consacrées au recentrage des prêts de moins de 25 ans. À noter que la durée moyenne d’un emprunt est de 17 – 18 ans. Cette durée s’est accrue de 14 mois depuis 2014 et de 5 mois au cours de l’année 2017. Par ailleurs, l’Observatoire crédit logement / CSA fournit des données intéressantes sur l’évolution et la répartition des prêts entre 2011 et 2018 : la part des prêts accordés sur une durée comprise entre 25 et 30 ans a doublé, passant de 14,4% à 30,1%. Ce même constat est dressé aux prêts à plus de 20 ans. Sur la même période, la part de ces crédits est passée de 45,1% à 60,4%.

Aujourd’hui, les banques acceptent à nouveaux d’accorder des prêts plus longs, y compris sur 30 ans. Le Crédit Foncier Communal Alsace-Lorraine (CAFCL), spécialisé dans le regroupement de crédit, va même jusqu’à accorder des prêts sur 35 ans. D’ailleurs, cette durée représente 15% de l’ensemble des prêts accordés par la banque.

Redonner du pouvoir d’achat aux primo-accédants

Avec cette décision d’allongement des crédits, les établissements bancaires souhaitent maintenir la solvabilité des primo-accédants. En effet, ces prêts sont plutôt réservés aux acheteurs, qui profitent de l’allongement des durées pour emprunter davantage. Les banques voient ici le moyen de récupérer de nouveaux clients. Toutefois, les investisseurs et multi-propriétaires ne sont pas écartés. Cette mesure leur permet d’alléger leurs remboursements mensuels. Les revenus plus modestes peuvent également accéder au marché de l’achat immobilier. Néanmoins, ces propos sont à modérer.

Selon l’Observatoire, la hausse des prix de l’immobilier écarte peu à peu ces ménages, qui disposent de faibles apports personnels. De même, le recentrage du prêt à taux zéro et la suppression des APL sont venus détériorer leur solvabilité. De ce fait, l’indicateur de solvabilité de la demande, soit le rapport entre le revenu des emprunteurs et le coût mensuel des emprunts, peine à se stabiliser. Le rebond de l’indicateur de solvabilité durant l’été 2017 n’était, en réalité, que l’expression du déplacement progressif du marché vers des clients plus aisés.

Des taux immobiliers en baisse

Les banques amortissent le choc de la hausse des prix de l’immobilier. Pour ce faire, elles proposent des taux exceptionnellement bas. Cette baisse s’explique par l’abondance de liquidité et par les conditions de refinancement des banques.

En mars 2018, les taux des crédits immobiliers, hors assurance et coût des sûretés, s’établissent à 1,45% en moyenne sur 15 ans. Légèrement supérieur au mois précédent, ce niveau reste relativement bas. Selon VousFinancer, l’écart entre un prêt sur 25 ans et un prêt sur 30 ans atteignait 1 point en 2015 : 3% sur 25 ans et 4% sur 30 ans. L’allongement de la durée du crédit ne présentait que peu d’avantages. Toutefois, en 2018, cet écart a considérablement baissé, atteignant moins de 0,15% dans certaines banques.

Selon les courtiers, les taux moyens constatés sont de :

Courtier10 ans15 ans20 ans25 ans30 ans
Meilleur Taux1,11%1,45%1,65%1,85%N/A
Empruntis1,20%1,50%1,70%1,90%2,75%
ABC CourtageN/A1,42%1,62%1,84%N/A
ACE1,05%1,40%1,55%1,85%2,80%

Même si les taux appliqués ont chuté depuis 2012, les gains les plus importants restent sur les durées à court terme. Au vu de ce tableau, et comme énoncé plus haut, le différentiel entre les taux sur 25 et 30 ans reste majoritairement d’un point. L’autre zone d’ombre sur ces deux dernières durées, concerne les intérêts.

Payer des intérêts sur 25 ans ou 30 ans coûte évidemment plus cher que de payer des intérêts sur 20 ans. Toutefois, certains ménages n’ayant pas d’autres choix que d’emprunter sur ces durées, pourront à l’avenir avoir une plus grande marge de manœuvre. Cela peut se traduire par une renégociation ultérieure du crédit. En cas de hausse des taux, il est important de prévoir un prêt modulable. Celui-ci permettra d’augmenter sa mensualité et de réduire la durée du prêt. Certes, cette solution ne permet pas de baisser son taux mais, la diminution du nombre d’échéances sera source d’économies.

Les crédits immobiliers en régions

Les données suivantes sont extraites du site meilleurtaux.com.

Région Sud Ouest

10 ans15 ans20 ans25 ans
1,08%1,32%1,55%1,75%

De jeunes mariés souhaitent acheter un logement en Haute-Garonne. Ils vont donc contracter un crédit immobilier à Toulouse pour acheter un appartement de 140.000€. Pour ce faire, ils négocieront un crédit immobilier à 1,55% sur 20 ans. Le montant de leur mensualité de remboursement s’élève à 678€. Le montant total de leurs intérêts est donc de 22.882€.

Redonner du pouvoir d’achat aux primo-accédants

Crédit : Camif Habitat

Région Sud Est

10 ans15 ans20 ans25 ans
1,05%1,30%1,55%1,78%

Un jeune cadre célibataire compte acheter un appartement de 141.000€ dans la région marseillaise. Avec sa banque, il opte pour un crédit sur 15 ans. Il devra alors payer 863€ de mensualité de remboursement. Le montant total de ses intérêts est de 14.277€.

Région Ouest

10 ans15 ans20 ans25 ans
1,10%1,34%1,55%1,75%

Un couple souhaite acheter une maison à La Rochelle pour un montant de 183.000€. Il compte faire un crédit sur 25 ans avec un taux de 1,75%. Il devra alors payer 762€ de mensualité de remboursement. Le montant total des intérêts sera de 43.554€.

Région Est

10 ans15 ans20 ans25 ans
1,04%1,32%1,56%1,75%

Armen et Carole ont décidé d’acheter un appartement de 135.000€ à Strasbourg. Ils ont opté pour un crédit sur 10 ans à un taux de 1,04%. Le montant de leur mensualité s’élèvera à 1.185€. Le montant total des intérêts, quant à lui, sera de 7.200€.

Région Rhône Alpes

10 ans15 ans20 ans25 ans
1,05%1,30%1,55%1,75%

Julien, jeune actif, va acheter un appartement de 129.000€ à Lyon. Il opte pour un crédit de 15 ans avec un taux de 1,30%. Son montant de remboursement mensuel sera de 789€. Le montant total des intérêts du crédit sera de 13.052€.

Région Nord

10 ans15 ans20 ans25 ans
1,05%1,30%1,50%1,73%

Un couple et ses 2 enfants souhaite emménager dans une maison de 243.000€ en Picardie. Les parents se sont mis d’accord avec la banque pour une durée d’emprunt de 20 ans à un taux de 1,50%. Ils paieront alors 1.173€ de mensualités et auront 38.434€ d’intérêts.

Région Parisienne

10 ans15 ans20 ans25 ans
1,05%1,30%1,53%1,70%

Élodie compte acheter un appartement de 156.000€ à Paris. Avec sa banque, elle signe un emprunt d’une durée de 25 ans avec un taux d’intérêt de 1,70%. Elle paiera alors 639€ de mensualités et 35.619€ d’intérêts.

Si l’allongement de la durée du prêt semble être séduisant, les intérêts à verser sont en réalité très élevés. Toutefois, ce système permet de gagner plus de surface d’habitation. Selon le Figaro, les crédits longue durée permettraient de gagner 20% de surface supplémentaire lorsque l’on passe de 20 ans à 30 ans. Les prêts longue durée peuvent alors être source d’opportunités pour certains.

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